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规则十一 投资房产放长线钓大鱼（第5页）

尽管一次性付款已经比较可以省一部分钱了，但是我们仍然可以通过一些小技巧进一步降低成本。一次性付款的期限通常为1个月时间左右，在这个期限内我们可以适当“赖账”，能晚交则晚交。现在一套房子的价格少则几十万，多则百万千万，每天产生的利息都不少。另外，开发商通常允许一次性付款的购房者留5%～10%的待付尾款，可以在期房竣工交付钥匙时才全部付清。那么我们可以尽量争取，尽可能多留些待付尾款。

——损失定金微小利息，换取更大升值空间

在未开盘之前，可以先从图纸上选择一套或几套环境、套型、朝向等都极其理想的期房并通过初步协议向开发商进行预订下来。这种情况下，我们需要向开发商缴付每套1万～3万元不等的定金。这些钱最后当然会归于购房款项当中，只是损失一些利息。但是这点儿利息和日后房屋之间的差价比起来，就是在是微不足道了。我们要想在秋后有收成，就必须将这点利息作为种子。

——运用存单、国债质押贷款融资付款

在购房时我们都会动用存款、国债等自有资金进行支付，但有时候不少朋友持有的定期存款和国债中有很多是在早几年高利率时期存入的，存期已经过了大半，若提前支取会造成较大的利息损失。考虑到所购期房距交付使用还有一定的时间，我们不妨用存单（含凭证式国债）向银行申请低押贷款进行短期融资。但是这笔账要算清楚，银行将向你提供该存单面额90%以上的抵押贷款，如果存单到期后所得利息扣除抵押贷款利息后，仍然足以超过提前支取所得的活期利息，那么我们就节约了成本。

——申请个人住房公积金和银行住房按揭贷款融资付款

如果动用自有资金付款仍有一定的资金缺口，那么我们可以向银行申请个人住房贷款，但要注意把握以下两个要点：

1。要根据贷款可能性来科学选择房贷品种。从贷款利率上看，最为优惠的要数个人住房公积金贷款的利率，其次是银行个人住房按揭贷款。所以只要及时足额缴纳公积金的职工，均应首先申请最大额度、最长期限的公积金贷款。没办法申请个人住房公积金贷款的人，只能退而求其次，用所购期房作抵押、或有足够代偿能力的单位与自然人作担保，向银行申请一定额度与期限的银行个人住房按揭贷款。

2。要根据今后是否提前还贷来科学选择月还款方式。目前银行主要提供等额本息还款法和等本不等息还款法两种方式。例如，我们要向银行借10万元10年期的个人住房按揭贷款，等额本息还款法每月还款额均为1089。20元，最后共还本息130704元。而等本不等息还款法第一个月需要偿还本金833。30元、利息465元，共1298。30元，以后每月归还的本金额不变，而利息则逐月递减39元，最终共归还本息127950元。如果今后不准备提前还款，那么等本不等息还款法可以减少贷款总利息支出2700多元。

提前还贷减少利息

从上一节的内容可以发现，通过银行个人住房按揭贷款是我们最后的选择，这也就意味着这种方式的成本仍然比较高。但是在具体操作过程中，如果我们收入增长，还贷能力增强，那么提前还贷也可以减少贷款的利息。

很多朋友，特别是手头不宽裕的朋友在开始投资时，总是担心自己的收入，害怕还不上月供而弄个鸡飞蛋打，因此会选择多贷一些、贷期长一些的保守策略。但实际上，这会导致我们多付出不少利息。例如，我们的贷款额为30万元，贷款期限为20年，按照等额本息的还款方式计算，总利息约为25万元左右。如果我们将贷款期限缩短为15年，那么贷款利息大约为18万元。由此可见，只要我们收入增长，就要尽量选择提前还款。

在贷款前几年中，由于本金的数量大，利息也较高，所以建议贷款前几年时间内，多还点款，这样总贷款数额就会下降，利息负担也会相应减少。至于提前还贷选择何种方式最合算，还要视贷款人的具体情况而定。需要特别注意的是：贷款人提前还款时，首先要和银行签订补充协议，用来更改借款额或者借款期限；其次，要办理提前还贷手续，需要提前向贷款银行提交申请，等银行回复后，才可前往银行办理提前还款手续。一般来说，银行会在一个月内给予回复，因此消费者申请提前还款要掌握好时间，以免延误时机。提前还款通常有以下几种方式可以选择。

——一次还清

如果我们通过其他投资回笼了足够偿还欠款的资金，而一时又没有更好的投资方式，那么就先把房屋欠款本息还清。这样当然是最省钱的办法，但是难度比较大。

——月供不变，压缩期限

提前还一部分贷款，在保持月供水平不变的情况下，相应缩短贷款期限。这样也可以节省相当可观的一笔利息。

——减少月供，保持期限

提前还一部分贷款，在保持原来还款期限不变的情况下，减少月供，这样不仅可以减少一部分利息，而且可降低每月的还贷压力。

——月供、还款期限均减

提前还一部分贷款，然后将把月供数额和还款期限均减少，这样即能节省利息，又能降低每月的还款压力，还可以缩短战线，提前还清贷款。

——增加月供，挤压期限

如果自己的月收入出现大幅上调，那么在提前还部分贷款后，可以选择，增加月供，使期限缩短的办法。这样可以节省利息，并尽快将贷款还清。

另外需要指出的一点是，对于投保的购房者来说，提前还贷还可以通过退保来降低成本。即贷款人提前还贷后，银行会出具证明，借款人持贷款结清证明，到房产管理部门的抵押科办理撤销抵押登记手续，原个人住房贷款的房屋保险合同也提前终止。这时候，借款人可持保险单正本和提前还清贷款证明到保险公司领取未到期的保险费。不过如果我们未能一次性付清所有贷款，则不能要求退保。

二手房也能卖个好价钱

有些朋友想要涉足房产领域，只是苦于资金相对不足。在这种情况下，我们可以从投资二手房做起。住了十多年的老房子，售价当然要比新房便宜得多。一般来讲，我们可以根据以下指标估算二手房的价格。

1。折旧。通常房屋的年折旧率按照2%计算。

2。套型。由于老房子的套型相对落后，比如之前的“三小”（小厨、小卫、小厅）套型，显然不能满足当下人们的需求，因此会有折价10%。

3。楼层（多层楼房）。大多数旧楼楼层在7层以下，不同楼层的折价率略有不同，以一楼、五楼为基准价，二楼、六楼为－3%，三楼、四楼为＋3%；7楼则为－5%。

4。朝向。如果没有朝南的外门窗，则价格上会比朝阳面少5%。

5。环境。如果没有物业管理，价格会减5%，若非独立封闭小区再减5%；但是如果周围有省市重点中小学，则能够在价格上提升15%。

6。心理因素。除其他指标外，购房者对二手房仍有－8%的心理预期。

例如，某小区一套1998年建成，建筑面积51平方米的住宅，其具体资料如下表所示。

指标