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规则十一 投资房产放长线钓大鱼（第6页）

折价比例

折旧期12年

－（12×2%）＝－24%

“三小”套型

－10%

位于二楼

－3%

南北朝向

非小区

－5%

无物业管理

－5%

重点中小学

＋15%

心理因素

－8%

该房屋原价为4500元／平方米，则现在价格＝4500（原价）－[（4500×24%（折旧费）－4500×10%（物业管理因素）－4500×3%（楼层因素）＋[4500×15%（名校因素）]－4500×8%（心理因素）＝3150（元／平方米）

当然，每套房子的具体情况不同，但是二手房价可定会有较大幅度的下降，所以投资二手房也就会大大降低成本。可能朋友们会问，老房子天天在折旧，肯定越来越不值钱，我们的投资能赚钱吗？

其实，我们多次分析过，现在我国的房子需求非常大，即便是二手房，也不用为销路发愁。如果我们在购买之后，再花点心思，好好把老房子打扮一下，价格完全可以得到提升，我们也就能获得丰厚的回报。

在装修的时候应该注意，房子本来比较旧，如果加入一些舒适豪华的奢侈品，显得不很协调，投入就很难收回；相反，如果从购房者或租房者的实际需要出发，增加一些原本没有但却必要的家庭设施，如在卫生间添加一个节能热水器，让住户觉得房间虽旧，但是设施完善，居住方便，房子的价格自然可以提升。除了“实用主义”外，干净整洁也是一个重要因素。如果房间内墙壁泛黄甚至起皮，地板瓷砖零七碎八等等，往往很难得到住户的青睐。按照以上两个原则，重新装修以下几个项目往往可以得到丰厚的回报。

就像参加面试或出席活动一样，每个人都会为自己精心打扮一番。卖房子也是一样，第一印象很重要。没有人想买看上去陈旧脏破的房子，因此对于二手房，在出售之前一定要重新粉刷、上漆，打造一套干净、整洁、鲜亮的房屋。据统计，重新粉刷的成本能在卖价中收回74%左右。

——翻新厨房

厨房对于在家庭中“掌权”的太太来说意义非凡，因此一间得心应手有美观舒适的厨房可以大大提升整个房屋的价值。但是厨房这种烟火水汽之地也是房子中最容易“衰老”的地方。如果能让油腻腻的橱柜、脏兮兮的墙壁、泥乎乎的抽油烟机等焕然一新，在配以知名品牌的厨房设备，当然能够得到住户的认可。据统计，重新整修厨房的花销80%～87%能在房屋的卖价中得到补偿。

——增加盥洗室

有一些老户型房屋中没有盥洗室，但这对于现代家庭来说，已经不可或缺。这时候我们就有必要增添一个包括固定洗脸盆、淋浴设施和浴缸等设备的盥洗室。这些开销在出售住宅时81%的开销会得到补偿。

——换上宽敞的新窗户

眼睛是心灵的窗口，窗口是房屋的眼睛。宽敞明亮的窗口会大大拓宽房屋的“外延”。相比之下，老户型中窄小的铁窗却会给人以压抑的感觉。统计显示，用新型标准尺寸的塑钢窗户替代老式铁窗会使二手房价格获得大幅提升。但需要注意的是，我们只是在尺寸和材质上进行更换，在风格和装饰等方面，却要把创意的机会留给买主。

——维修、改进基础设施

基础设施是住户居住方便的基础。如果说，我们翻新的厨房非常漂亮，但水龙头是漏的，恐怕买主也不愿意出高价来购买。因此，基础设施的完善是房屋物有所值的保证。如果决定出售房屋的话，一定要先解决房子配套系统的问题。尽管这些问题比较繁琐，但花费并不是很大，而产生的效果却非常之大。

此外，需要注意的是，装修好的房子要及时卖出。因为装修风格随时间的推移很快就会过时；而且时间久了，焕然一新的感觉就会渐渐淡化。