燃文小说网

规则十一 投资房产放长线钓大鱼（第4页）

朋友们可以根据自身具备的有利条件，选择投资的具体项目。但是不论投资哪种项目，都应该依据物业寿命、质量、位置、大小，装修期的物业管理费、空置损失、租赁或转让行为的应纳税额等，从而计算成本和收益。具体来说，我们可以根据投资的具体用途来制定相应的投资策略。

——住宅房产投资

住宅房产投资相对资金额小，而且房价升高时可以售卖，房价稳定情况下可以出租，即便是房价下跌还可以自住，因此回报比较稳定，风险较小。对于大众朋友来说，无论是从政策角度，还是从市场调整的角度分析，住宅房产都具备升值的空间，可以作为一项长期投资项目。正因此，目前住宅房产投资仍然是非常突出的投资热门。

投资住宅房产，目的就在于售卖或出租，那么就需要适宜人们居住的区域。一方面，房子周边要具备相对完善、成熟的配套设施。如果周边购物、社交、医疗、教育以及休闲场所都比较齐全，就会在很大程度上为住户的日常生活提供便利。所以有人说，配套设施可以反映一个楼盘的“生命力”，能坚定人们的潜在购买信心，是未来升值的不可或缺的重要条件。很显然，这样的楼盘购房者眼中的“香饽饽”，无论是出租还是销售都非常容易。另一方面就是要考虑楼盘周围的环境。谁都不喜欢恶劣的环境，因此周围的绿化情况，周边的卫生环境，附近有没有工厂或者铁路通过等，都需要加以考虑。环境优雅的小区，当然是人们购买住宅的首选，因此具有强大的升值潜力。

——商业房产投资

商业房产就是作为商业用途的房产。从广义上讲，商业房产通常指用于各种餐饮、娱乐、休闲、健身、零售、批发等经营用途的房产形式。房地产投资中资回报率高、比重较大的要数商业房产投资，因此很多“不差钱”的朋友也跃跃欲试。

影响商业房产价格的直接因素就是商业区收益的高低，简言之就是该区域整体生意是否兴隆。比如，北京的王府井大街，上海的南京路、淮海路等，都是很繁华的街区，这些街区的商业房产当然非常昂贵。对于大众朋友来说，到这些成名街道投资房产已经不大现实，因此朋友们可以选择一些二三级城市进行投资。我国二三级城市规模仍然比较简单，一般来说，城市的中心区域或商业繁荣、区位突出，或交通便利、环境优越。这些街区势必会在城市花进程中扮演重要的角色，值得投资。

另外，有些城市老城区结构的局限性比较大，所以在开发过程中，建设部门会选择在老城区周边原本不很起眼的地方“动土”新建，往往在十数年之后，这些新开发的区域，繁华程度就会盖过老城区，房产价格自然会青云直上。房产投资本身规模就比较大，所以投资者必须具备别其他投资者更长远的眼光，一旦选准了一些极具潜力的地块，发家致富也便为时不远了。

——综合商住楼、办公楼房产投资

这类房产的汇报比较稳定，而且如果可以通过银行按揭购买，最终就能够通过“以租养贷”将房屋据为己有。因此对于大众来说，是比较省钱的投资方式。但是投资这类房产需要选择交通、通信和金融服务水平较高，通信网络配置比较先进，停靠车位容量较大的地段。此外，周围一定的娱乐、休闲配置也是必不可少的。

——工业房产投资

尽管工业厂房的潜在收益比较大，但是由于其必须服从从其生产工艺，适用性差，市场狭窄；而同事对科学技术水平的要求却比较高，因此大众朋友不大适合介入投资。但是如果有些朋友本身也经营或者有可能开办工厂，那么也可以将投资工业房产作为一项副业。在投资工业房产的时候，需要格外注重水源和交通状况。

六大因素，关系房产升值空间

投资购房与自住购房不同，需要我们从多方面来考虑房屋的升值空间。当然，自住购房时所考虑的价格合适、居住舒适等也是房产升值的部分因素，但是要想更有把握地获得收益，我们还需要考虑更多因素。

大多数人熟悉的范冰冰是一位演艺界的美女，实际上，她还是一位商人。范冰冰影视艺术学校、北京美涛影视制作公司、冰冰影视传媒工作室等等都是她的“产业”。除此之外，她还拥有多处房产。

光在北京，范冰冰投资的房产就不少于三处。2004年前，她住在朝阳区嘉琳路附近的风景线家园，该小区毗邻丽都假日饭店、海逸酒店、嘉林花园别墅区，属于北京高档住宅区之一。当初购买时，均价为6600元平方米，现在已经增值2倍以上。后来范冰冰全家从老家山东烟台迁居北京，由于嫌装修麻烦，所以在SOHO现代城选择了一套180平方米的精装修公寓。这套公寓是SOHO现代城中最“阳光”的一套公寓，三室两厅几乎全部朝阳。另外，范冰冰在北京机场附近还有一幢别墅，价值千万。

尽管最初范冰冰有自住的需要，但是不可否认其投资是很有眼光的。风景线家园位于丽都社区，周围有着国际化氛围浓厚的人文环境，综合配套完善，邻近成熟商圈，不远处还有一座公园，交通顺畅却又不贴近主干道，给人以闹中取静的享受。而SOHO现代城是SOHO中国的第一个项目，位于北京中央商务区，中国国际贸易中心以东。SOHO现代城的设计体现了“以人为本”的特点，最大限度地提高了空间和能源的使用效率；每隔四层有一个空中庭院，作为住户公共交流的场所；绿化率达到30%。北京机场附近的别墅更不用说，不仅环境优美清净，而且对于经常需要乘坐飞机出行的人来说，能够节省很多时间和精力。正是由于范冰冰高超的生意头脑，早年她曾登上内地“福布斯中国名人榜”第六位，一年可以赚数千万元。

范冰冰投资房产的策略进一步显示，推动房产升值的因素是多种多样的。总结起来，主要包括以下六种。

——交通状况

影响房产价格的首要因素是地段，决定地段好坏最活跃的因素是交通状况。比如在北京，哪儿修地铁，哪儿的房屋价格就会上涨，立竿见影。其实在中小城市也是一样，很多原本荒凉的郊区因为一条公路的贯通而立即身价倍增。可以说，一条路可以使不好的地段变好，好的地段变得更好。因此，投资者在选择房产的时候首先要仔细研究城市规划方案，关注城市的基本建设进展情况。其实，城市建设部门要往哪儿修路，虽然不会提前透漏给我们，但是其规划是有科学规律可循的。只要我们抓住规律，便能够找到具有升值潜力的房产。如果再进一步分析出“接下来要在哪儿修路”这个问题，那么就可以避免由于投资过早导致资金被“套牢”，或者投资过晚而丧失上升空间的风险。

——周边环境

生态环境问题已经成为社会公共问题，但是许多城市的生态环境治理仍然不尽如人意，不少居民都深切感受到恶劣环境所带来的烦恼。在人们对身体健康和生活质量的追求逐渐提高的当今时代，空气质量、噪声污染、绿化水平和公共设施建设等因素，都会对人们做出购买房屋决定产生影响。因此，生态环境较好的城市或者一座城市中生态环境相对优良的区域便成为房产投资必须要考虑的一个方面。此外，经济环境、人文环境也是人们选择房屋的重要因素。任何一种环境条件的改善都会使房产升值。这一点也是我们投资房产需要着重注意的。

——配套设施

不出小区就能够解决所有的生活问题，是中国特色小区模式的最高境界，也是符合快节奏生活需要的。小区的楼房是一幢一幢盖起来的，其配套设施也是一点一点完善起来的。配套设施的完善过程，就是房屋价格逐渐上升的过程。应用这一因素的关键在于深知开发商的实力：只要实力充足，配套设施都是会逐步完善的；但是如果开发商实力有限，导致小区开发工程中途停止，那么配套设施的完善就可能会延迟甚至终止。

——物业管理水平

物业管理水平是每一位业主都很关心的问题，对于投资者来说，这一点更为重要。因为物业管理水平，不仅直接决定租金的高低，而且有些物业管理还会承担代业主出租的业务，所以物业中一个得力的销售部门可能会为日后房屋的出租带来很多方便。

——房屋品质

随着科学技术的发展，房屋的“硬件”质量是可以信赖的。因此，竞争的重点就转化为住宅现代化水平上来，如网络家居、环保住宅等已经成为现实。总体来讲，后修建的房屋在设计上更先进，在布局上会更合理，在质量上更优秀。从这个意义上讲，房子会随着时间的推移而不断贬值。这就要求我们投资房产的时候尽量选择相对先进的品质，以防房屋的迅速“落伍”。

——经济周期

经济周期是一个很难掌握的因素。尽管我国经济还有较大的上升空间，房地产市场发展也很平稳，房产投资前景看好；但是事物发展总是在曲折中前进的，短暂的经济问题时常会出现，我们也应该相机而动。

购买期房，如何付款最合算

无论做任何买卖，我们都希望降低成本，投资房产也不例外。购买期房的方式多种多样，尽管各种方法有其自身的特点，符合不同人群的需要，但是作为投资者，我们还是应当尽量选取更合算的方式。

——一次性付款

在确定开发商的前提下，选择一次性付款方式，当然会得到相应的优惠。比如购买一套100平方米、1年期的期房，假定价格为2500元平方米，则总房价约为25万元。如果选择一次性付款，开发商给予每平方米100元的优惠，那么总共可节省1万元。我们可以将这笔钱储蓄起来或者投资其他工具。如果采取分期付款购房，不仅得不到优惠，而且按揭部分还需要支付利息。里外里，一次性付款能够节省很多钱。