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第三章 超级店长懂得选择合适的地址和装饰装修（第2页）

店铺投资应放眼于区域经济、收入水平、居住区规划、人口质量等发展趋势，着眼于店铺拥有的商圈、购买力的质量和数量以及店铺本身的品质，从中选出时间成本不高、增值潜力较大的店铺。通常情况下，繁华商业区商圈范围较广，人流量大，营业额往往会高一些；人口密度高的大中型居住小区，需求旺盛，而且客源稳固，可保证店铺的稳定性；沿街店铺具有交通要道的地理优势，客流量最多，店铺经营面可以比较广。

开店选址的黄金法则

开店选址千万不要误以为好的商圈就是指人流密集、热闹的地点。对店铺经营来说，尤其不要有这种观念。与其拼命争抢一块上等市场，花高租金，还不如拥有一个中等规模但是完全属于自己的市场，这样更有利于店铺的成长。

在选择店址的过程中，制作一张真正对自己有价值的“商圈地图”是比较可行的方法，主要步骤如下：

一是对本地的同一类型的店面进行调查，将它们的位置标在地图上。研究它们的选址特点，比如周围人群密集的范围半径，总人口多少，以及他它们与同类企业的距离等，这样可以量出其独享的市场商圈半径，这也就是商圈的范围。

二是根据地图，标出自己比较看好的地点。

三是在选定的地方周围，按照之前量出的商圈半径，划出你自己店面将拥有的商圈。

四是确定该商圈内是否有你的竞争对手，要对竞争对手的实力进行权衡，然后再决定是否需要进入。

五是了解商圈内的人口、购买力和其他相关信息，了解顾客群。这是最根本的，也是以后经营的基础。

六是绘制一张交通图，画出可走到你店面的街道或公交者线路，了解顾客是否能很方便地到达那里。

有了这样商圈地图，对于自己选定的地址是否处于合适的商圈就再清楚不过了。在和业主谈判租金时，有两个方面的因素是需要特别注意的。

一是租金给付的能力。经营场地租金是最固定的营运成本，它往往成为店长的负担，因此要好好计较。店长要时刻审视自己的现金流，千万不要承担过高的房租。

二是租约的条件。租约有固定价格及百分比两种，前者租金固定不变，后者租金较低，但业主分享总收入的百分比，业主用店面来投资作为股东。对于刚开始创业的人来说，最划算的方式是订一年或两年租期，以预备是否有更新的选择。

看看快餐店是如何选址的

店铺选址可以向快餐店的选址学习，毕竟两者有很多方面是相同的。向快餐店学习最应该学习的是麦当劳和肯德基。

麦当劳是相当成功的，不仅是因为麦当劳的本土化策略，会根据当地人的口味适当调整自己的配方，而且还因为它成功的选址，它只选择在适合汉堡包生存的地方开店，所以它的每个店经营得都非常成功。

麦当劳选址首先是寻找适合自己定位的目标市场，然后再根据当地情况适当调整。他们从来都不惜重金、不怕浪费更多的时间在选址上。但是他们一般不会花巨资去开发新的市场，而是去寻找适合自己的市场。

麦当劳的选址可以分为以下三步：

第一步，市场调查和资料信息的收集。包括人口、经济水平、消费能力、发展规模和潜力、收入水平、以及前期研究商圈的等级和发展机会及成长空间。市场调查是一个规范运作的公司必须进行的。

第二步，对不同商圈中的物业进行评估。包括人流测试、顾客能力对比、可见度和方便性的考量等，以便获得最佳的位置和合理选择。麦当劳往往在充分了解了市场价格、面积划分和工程物业配套条件以及产权等方面的基础上再对营业额进行预估和财务分析，最终确定是否有必要在这个地方开设一家餐厅。

第三步，麦当劳关注市场定位和价格水平，既要考虑投资回报的水平，也十分注重中长期的稳定收入，这样才能比较好地控制风险，以获得预期的利益。

肯德基对选址也非常重视，选址决策一般是两级审批制，通过两个委员会的同意，一个是地方公司，另一个是总部。其基本步骤如下：

首先是划分商圈。肯德基计划进入某地区，就先通过有关部门或者专业的调查公司收集这个地区的资料。根据商圈规划采取的是记分的方法，比如该地区有一个大型商场，商场营业额在1000万元算一分，5000万元算5分，这些分值标准是肯德基多年经验得来的标准。通过打分可以把商圈分成几大类，其中有市级商业型、区级商业型、定点消费型、还有社区型、旅游型等等。肯德基对商圈的成熟度和稳定度非常重视，即使是规划局说某条路要开，在什么地方设立地址，将来有可能成为成熟商圈，肯德基也一定要等到商圈成熟稳定后才进入。

其次聚客点的测算与选择。确定商圈后，肯德基会去考虑一个聚客点的问题。即使是一条十分繁华的街道，也很难在所有位置上都能聚客。肯德基努力将自己的店面开在最聚客的地方或者其附近。肯德基开店十分注重人流动线，在一个地区里，人从地铁出来后是往哪个方向走等，他们在选址时都派人去掐表和测量，有一套完整的数据之后才能确定地址。同时肯德基还关注竞争对手的状况，一定要考虑人流的主要流动线会不会被竞争对手截住。

开店选址主要因素调查

开店选址的主要因素为人口与购买力。这些可以通过调查和分析得到。

关于有关人口数和家庭人口之组成，可参考选址地域街道办事处和派出所存档的户藉人口数和人口普查资料。所需调查的项目包括以下：一是常住人口数，二是家庭及构成，三是人口密度，四是教育程度，五是从事行业，六是自然增加率，七是社会增加率，八是家庭人均收人，九是白天流动人口数，十是年龄构成，十一是家庭年支出及支出结构。

家庭人口。家庭状况是影响消费需求的基本因素。家庭特点中包括人口、家庭成员年龄、收人状况等等因素。每户家庭的平均收入和家庭收人的分配，会明显地影响未来商店的销售。不同的家庭结构对产品组合的影响是巨大的。

人口密度。一个社区的人口密度，可以该社区人数或户数来确定。一个社区人口密度越高，则店铺的规模可相应扩大。白天人口密度高的地区多为办公区、学校文化区等地。对白天人口多的地区，应分析其消费需求的特性进行经营。店铺能够为这些人提供购物方便。人口密度高的地区，到商业设施之间的距离近，可以增加购物频率。

客流量。评估地理条件，应该认真测定经过该地点行人的流量，这也就是未来商店的客流量。人流量的大小同该地上下车人数有较大关系。上下车乘客人数愈多的地方愈有利。上下车乘客人数如果减少，又没有出现新的交通工具替代的情况下，商圈人口也会减少。同时根据车站出入的顾客的年龄，可以了解到不同年龄顾客的需求。一般来说，人口集聚区域是店铺选择立地的重点。这些密集地区包括居住人口集聚区、日常上班的场所、车站和观光旅游场所。当然这只能从给个大致的评价，详细的评价还需要通过对实际地方进行评估。

商圈内家庭和人口的消费水平是由其收入水平决定的，因此，商圈人口收入水平对地理条件有决定性的影响。家庭人均收入可通过入户抽样调查获取。店铺在选择立地时，应以处于青年和中年层顾客，社会经济地位较高，可支配收入较多者居住区域应该作为优先选址。

开店选址不可忽略的细节

店铺的成功往往离不开天时、地利、人和。店长一旦决定开店，就必须对所选地点作个全面的考察，了解该区人口密度、人缘等等。开店选址是很讲究的，尤其是在一些细节上不能有任何疏忽。这些细节包括：

一是交通便利。在主要车站的附近，或者在顾客步行不超过15分钟的路程内的街道设店。并不是马路两边设店都赢利的，需要店长仔细需要观察马路两边行人流量，以选择行人较多的一边为好。

二是选择在人群聚集的地方。比如剧院、电影院、公园等娱乐场所附近，或者大工厂、机关附近，这样可以吸引出入行人，同时也能为自己的店铺品牌作宣传。

三是选择人口增加较快的地方。各种市政设施的建设，城市的规划布局等等都为店铺事业提供了新的市场。在人口增长比较快的地方，店铺往往会有比较好的发展前景。

四是要选择由冷变热的区位。与其选择现在被商家看好的店铺经营位置，不如选择不远的将来由冷变热、目前未被看好的街道或市区。

五是选择较少横街或障碍物的地方。许多时候，行人为了要过马路，因而集中精力去躲避车辆或其他来往行人，而容易忽略了旁边的店铺。

六是位于商业中心街道。东西走向街道最好坐北朝南；南北走向街道最好坐西朝东，尽可能位于十字路口的西北拐角，路面与店铺地面高低不能太悬殊。

七是关注竞争对手，如果同种业态已经过分聚集，那么就不要在这个地方过多停留，因为即使你有信心能够超越竞争对手，但改变消费者的购物习惯却还需要一段很长的时间。