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第二部分 房地产企业收购 第7章 房地产收购综述（第2页）

③具备项目整体土地证，但目标项目被道路河流等与其他部分自然分割，可以在收购过程中之间将土地证办至收购方名下；

④具备项目整体土地证、方案复函或修建性详规，目标项目与其他部分在主体建筑上具备分割条件，可在收购中直接将土地证办至收购方名下。

2。股权收购的政府审查条件

现有法规及政策对于房地产公司的股权转让（除外资收购之外）没有相关明确的限制，但对于名为股权转让实为资产转让的行为也出台了一些文件予以限制。

如：2004年5月《国土资源部办公厅关于股权转让涉及土地使用权变更有关问题的批复》（国土资厅函[2004]224号），对于企业100%股权转让（含土地使用权）行为认定为土地使用权转让范畴；又如2010年1月，海南省国土环境资源厅发布了《关于充分发挥土地调控作用促进房地产业平稳健康发展的通知》，其中第五条规定，“房地产用地在规定时限内投资额未达到开发投资总额25%的，土地使用权严禁转让、联营合作、作价出资（入股）和抵押。严禁以股权转让为名，变相违规转让土地使用权”。

各地对于股权转让的限定条件有松有紧。有些地方虽没有明确的文件规定，但国土部门在与项目公司签订土地出让合同时，会限制项目公司在一定条件下的股权转让行为。

3。合作开发的政府审查条件

鉴于合作开发涉及土地权属的专业，政府对此的限制性要求因此适用于对资产收购的限制性要求。尤其土地方土地如为划拨土地，则需重点考察划拨土地能否转化为出让土地，是否已经或正在办理性质变更手续，如无法办理，则签订合作开发合同将面临合同无效的法律风险（详见最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》法释[2005]5号）

7。4房地产收购的公司内部审查条件

房地产公司根据公司发展战略及年度投资计划，也会对房地产收购设定基本的收购条件。

1。项目自身禀赋

（1）符合公司战略要求

项目区位、用地性质以及规模等都要和公司的基本战略要求相符。房产公司重要的投资资产组合——土地储备对于上市公司在资本市场上的估值也有着非常重要的影响。在影响项目收购决策中，土地现有总量、结构、风险差异的配置都是必不可少的因素。简单来说，新项目的收购必须是建立在能够保证公司现有土地备总量上更加适量可持续的基础之上的，而从地域结构上来讲单地块更有得用于实现公司战略布局，从规模上来看单地块也更空间实现有效性。

（2）符合项目效益要求

从资本市场要求和公司运营要求来看，目前对于经济效益有着严格的要求，即毛利率要高于30%，净利率高于15%，IRR高于15-20%。

①销售类型项目

一线城市——北京、上海、广州和深圳的项目评价指标要求如表6-1所示：

序号

指标

范围要求

备注

1

总成本利润率%（所得税前）

≥12%

2

财务内部收益率（全投资IRR）

≥15%

18%

3

股东实际投入净利率%

≥6%年

参考指标

4

销售利润率%（所得税前）

≥10%