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第9章 重点风险及法律问题分析（第1页）

第9章重点风险及法律问题分析

在房地产市场正在逐步走入调整期的当前，房地产收购已经成为行业内战略调整非常重要的一种手段，而房地产转让过程中所存在的诸多风险和法律问题也就成为了众人非常关心与关注的话题。和其他行业不同，房地产行业开发周期长、环节众多且涉及金额相对巨大，如处理不当，任何一个环节都有可能带来巨大的损失，因此，对于房地产收购过程中风险以及法律问题进行研究和梳理具有非常重要的现实意义。

9。1收购前所需重点关注的风险事项

在签订正式的收购协议之前，收购方方面重点在于全面调研披露和分析判断收购可能存在的风险，但仍需遵照如下原则以规避相关操作所带来的风险：

1。转让主体的合法性

房地产行业项目掮客较多，在收购前期的初步洽谈尤其是意向阶段，须重点考察转让主体的合法性，即如签署意向协议或框架合作协议或其他法律文件的缔约主体应为拟收购目标的股东或实际控制人或取得股东或实际控制人授权的关联方。对于股权结构较为复杂，或者债权人（政府、金融机构等）对股权转让有特别限制的，收购方须尽早接触拟收购目标其他股东或债权人以核实确定基本合作条件，以免合作条件发生较大变化而影响收购效率。

2。资金安全性

根据不同所有制企业性质的管理制度，收购主体公司在未取得上级公司正式的投资批复意见之前，收购主体公司只可在项目立项批复前期费用额度范围内就审计、评估、法律尽职调查等事项支付相关费用，此外，原则上不可进行直接或间接投资性支出。

3。免责条款的完备性

鉴于股权收购项目审批决策周期较长，合作条件可能发生一定变化，因此在合作意向书、框架合作协议等法律文件须注意相关免责条款，如审批因素、时限因素、政策因素等。

9。2拟定收购协议所需重点关注的风险事项

正式的收购协议是收购项目最重要的法律文件，协议的订立和审核，须从以下几方面重点把握（以相对来说最为复杂的在建工程的股权转让为例）：

工商变更是股权转让的重要环节，须对公司股权结构及公司治理结构进行调整。第一，明确股权转让份额及转让后各方出资额及持股比例；第二，约定公司治理结构的设立，如设立董事会、监事会及经营层，各股东对董事、监事委派，董事长、监事会主席的产生，总经理、总会计师的委派。原则上收购方为实现其控股地位，委派或任命董事长、总经理、总会计师；第三，约定工商变更由收购方委派人员办理。

此外，在拟定的协议中，应该重点注意以下几个方面的风险事项：

1。转让对价与付款进度

股权转让对价一般以基准日公司净资产评估值为基础，乘以所转让的股权比例确定。股权转让款按照一定比例与相应权利义务的转移挂钩分笔支付，理想状态至少分为三次支付，根据项目风险大小及谈判结果确定：

（1）第一次付款

转让拟转让的全部股权，支付股权对价的50%或以上。在本协议签订后5工作日内，收购方将该款项一次性支付至转让方开设的资金监管协议，待工商登记手续完成，出具了担保承诺函、且目标公司所有资料及符合移交条件的资产移交完成等事项，收购方解除对该款项的监管；

（2）第二次付款

支付股权对价的30%或以上股权转让款。付款条件一般为已取得前期开发手续（如工程规划许可证、开工证、预售许可证等）、相关债务清理完毕（如工程结算完成、诉讼纠纷处理完毕、相关委托合同解除、取得国土税务等部门关于开竣工延期、欠缴税费的罚单等）、完成了股权质押等事项。

（3）第三次付款

支付股权对价的10%左右。付款条件一般为或有负债已基本明确、转让方重大责任义务已履行等。

另外，对于转让方为自然人的，根据所得税相关管理规定，原则上须由收购方进行代扣代缴，但从促成合作的角度考察，收购方也可不代扣代缴，双方可以协商确定转让方的纳税义务责任、可能发生的税收风险及收购方因此可能被追究的连带税务责任全部由转让方承担。

2。债权债务的处理

对于股权收购类项目来说，除特别约定由转让方清理全部债务，无论股权结构如何变化，目标公司仍须继续承担相关债务，但基准日后原则上项目公司仅可继续执行原合同，不能签订新的大额合同或对原合同金额进行修订，目标公司的债务关系及处理方式一般分为以下五类：

（1）应付未付政府相关的地价、税费等

如土地出让金、拆迁补偿款、应缴契税、城市基础设施配套费，因该部分款项对目标公司的重要资产——土地的评估值影响较大，原则上在支付股权转让款之前，甚至是签订股权转让协议之前即须由转让方支付完毕；

（2）金融机构的贷款、信托等

如贷款、信托利率相对较低，收购方可要求转让方协调金融机构认可股东担保责任的转移，并继续提供贷款；如贷款、信托利率相对较高，收购方可要求转让方协调金融机构中止相关贷款、信托，或继续贷款合同，但由转让方对收购方进行贴息；

（3）应付工程款、供货商货款、纠纷诉讼的利息或诉讼费、违反行政许可的相关罚金等

为避免相关纠纷，最好的处理方式是充分预估债务范围或金额，双方协商确定该部分债务总额，总额范围内的债务由收购后的目标公司承担，超出债务总额的债务由转让方承担；如果转让方不接受上述处理方案，则须提供足额的可执行的担保；

（4）应付股东借款