燃文小说网

第1章 商业地产行业发展趋势（第1页）

第1章商业地产行业发展趋势

如今，商业地产成为炙手可热的话题，行业发展迎来活跃期。传统地产企业谋求转型，金融企业开始向下游延伸，实体企业进军商业地产行业，融资平台力求盘活资产，对一些企业来说，商业地产行业是烫手的山芋，同时又成为另外一些企业追求的蛋糕。但不可否认的是，商业地产的发展仍然呈现出不断增强的迹象。我们有理由相信，中国未来的商业地产发展即将进入快车道，巨大的发展机遇将为其带来难以估量的想象发展空间。

1。1商业地产的概念

商业地产的概念与我们常讲的房地产的概念有所不同，商业地产主要是指用作商业用途的房地产产品，包括超市、酒店、商业地产、商业广场、特色商业街区、专业批发市场等用途的房地产。商业地产是综合性行业，不但具备商业属性与地产属性，也具备投资属性，既区别于单纯的投资和商业，又与传统意义上的房地产行业有所不同。

1。商业地产与住宅地产的区别

商业地产存在广义与狭义之分，狭义上的商业地产仅仅指代零售地产，而广义上的商业地产通常泛指各种用于零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式。不少人会将商业地产与住宅地产的概念相混淆，但商业地产与普通住宅地产间存在很大的不同，我们将其区别总结为以下五大方面（如图1-1所示）：

图1-1商业地产与住宅地产五大区别模型图

如上图所示，商业地产与住宅地产的区别包括地理位置、目标顾客、消费环节、营销与回报体系与综合实力五大不同点。

（1）地理位置

商业地产的价值主要体现在地理位置上，其位置一般位于商圈核心或极具发展空间的商业地段，此类地段不但需要便利的交通条件，而且对外观形象展示面要求很高；住宅地产地理位置的选择面较广，选择弹性较大，大多地段都可以作为其开发地。

（2）目标顾客

住宅地产的目标顾客更为广泛，在住宅开发之前开发商会根据自身项目定位锁定目标客层，小资阶层、白领阶层亦或是普通工农阶层，只要具有支付能力，都可以作为住宅地产的目标顾客；而商业地产的目标顾客更为固定，其目标顾客一般分为两类——经营户与投资者，不同的顾客层对商业地产的商业物业、店面面积、配套设施等功能有着不同的要求。

（3）消费环节

住宅地产可以直接进入消费终端，经过简单装修即可进入消费使用；而商业地产进行销售之后，并未具有使用价值，不能直接进行消费，还必须进行招商、装修、进货和经营等环节。销售是住宅地产的消费终端，而其对于商业地产而言，仅仅是开端。

（4）营销与回报体系

“卖住宅的是小学生，卖商业地产的是大学生”，商业地产的营销体系与住宅地产的营销体系相比要复杂的多。住宅地产仅仅通过销售房屋本身即可获得收益回报，而商业地产是以物业升值和商业经营收益为投资动力的，其投资回报自然包括销售获利、经营收益与物业增值三大来源，商业地产商不但要思考销售问题，更要对后续的经营问题、返租问题以及风险问题进行考量把控。

（5）综合实力

从资金运作的角度来看，销售是地产开发商快速回笼资金的重要手段，是带动企业项目后续开发的牵引力量。与住宅地产相比，商业地产的销售风险更高，资金回笼的周期更长，对于地产开发商的运营实力要求更大。

总的来说，商业地产同住宅地产相比较，其程序更为复杂、对于开发技术要求更高，同时其增值的环节及空间更多、发展前景更大。

2。商业地产的特点

商业地产行业极具发展前景与发展空间，为中国国民经济的兴盛贡献了巨大的力量，作为中国经济的支柱产业，商业地产具有如下几大特点：

（1）收益性强

商业地产的总收益从商业租金收益、物业升值变现收益和现金流收益等多种途径获得，并会伴随后续的商业经营不断累积附加值。

（2）经营方式多样

商业地产的经营方式多种多样，其以租赁为主，也有租售相结合的方式。

（3）经营周期长

商业地产的经营周期一般为10年上下浮动，经营状况较好的其周期适当缩短，较差的其周期有所延长。

（4）开发风险大

商业地产较长的经营周期，加大了其经营风险。不断变化的交通环境、竞争环境、人群消费倾向与习惯、政府政策会对项目收益造成直接影响。

（5）投资规模大

商业地产的经营周期长、经营规模大，自然需要大量的金融投资支撑。但超大体积会成为其开发商的超大负担。据相关资料显示，目前世界最大的10个超大型商业地产，中国占据5个。如此大的规模需要对开发企业而言是机遇，也是挑战。

（6）经营内容丰富

大多商业地产将各项服务集于一身，如大型商业地产，除具备购物功能外，还满足了人们餐饮、娱乐、休闲、金融服务等方面的需求。

（7）经营管理要求高

商业地产的经营方式多样，经营内容多变，因而需要专业团队进行管理，其对服务、促销、整合营销等能力要求较高，只有系统地、有计划性地运营才能让商业地产项目持续发展。

（8）区域影响大

商业地产项目有一定的外部性与聚合效应，一个好的商业地产项目可以很大程度地影响其周边区域，甚至是周边城市的市政、交通、市民生活方式以及经济水平。

3。商业地产的模式

商业地产的经营模式多种多样，我们可以按其租售模式将其分为以下三类：