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一从房地产中取得利润（第2页）

加盟合约如此，那么租约呢？租约并不像加盟合约那样，是个不折不扣的新玩意儿。它已经有了多年历史，由于美国法律是海洋法系，要从以前的案例中寻找解决办法，故租约的法律效力不用怀疑。只要租约在手，麦当劳便不怕加盟者胡作非为了。

这样一来，麦当劳就逐渐地将加盟合约与房屋的租约合为一体了。

从那以后，克罗克就非常在意能否驾驭他的加盟者，他不愿意重蹈覆辙，再像以前的那样，流于空谈。

就在1956年，桑那本将他的计划呈给克罗克时，克罗克眼睛盯着的，倒不是那令人眼花缭乱的赚计划，而是那些能使克罗克完全掌握加盟者行动的语句！

这些语句抓住了克罗克的心。

是啊，如果他们不服从，房地产租约这个“鞭子”，就可以叫他们规矩些！

为什么这么说呢？

虽然连锁跟其它任何生意一样，都是要有利润的。但是不知怎么搞的，人们总觉得连锁是在赚取不义之财。

以高价卖出地区连锁权被视作“牟取暴利”，而卖器材、原料给加盟人，从中合理赚钱取利润，更是被看作“不正当谋利”。

而以房地产赚取利润可就大为不同了。

在桑那本制定的办法之下，麦当劳在加盟者成功地赚取高额的营业额之前，只收取数量很低的基本租金。

而随着营运状况的好转，到了一定标准的时候，租金才由基本的标准转换为前面规定的那种按营业额的百分比计算。

在50年代的时候，最高租金才是营业额的5％。到了1970年，就已经调整到了8。5％。

当然，只有等到连锁店开始有能力交纳营业百分比组成的租金时，麦当劳才开始回收资金。

这种计算方法，使得加盟者与总公司之间，不再是利益冲突的关系。

正好相反，大家站在了一个立场之上！

对于麦当劳来说，要想增加收入，就必须督促每一个连锁店的营运，以增加他们的营业收入。麦当劳在出售连锁权，收取权利金上所得的收入，还不及其它连锁的多。但是由于公司的收入几乎完全依靠各个餐厅的营业额，所以它非常鼓励各店打开销售渠道，也乐意帮它们的忙。

这就说明，克罗克那坚持要保持的Q（品质）、S（服务）、C（卫生）终于有了它的经济意义。

在50年代和70年代的房地产市场上，大概找不到收益比麦当劳公司更好一些的其它公司了。

对于桑那本来说，他把麦当劳的房地产业的开始看作一个金矿开始营业了。尤其是在麦当劳有了上市股票之后，桑那本更是津津乐道于告诉那些金融分析家们，麦当劳并不仅仅是一个速食公司，更是一个房地产公司。

正因如此，它还为麦当劳公司的扩张带来了大量的贷款。

这里还想说明，麦当劳还捡了便宜。他们在郊区的房地产，大多都是在美国市场正往郊区发展时，用低价买得的。这下可好，后来房价越涨越高，当然麦当劳在房地产上的付出会越来越多。这里要说的是，那些已经拥有的，不是属于自己的，就是用低价租了很长时间，还跟那些地主们签有“优先购买权”的一些地点。

而麦当劳的那些竞争者们呢？

在60年代，他们都忽略了房地产。这样，到了70年代，要搞连锁要正常营运，如芝麻开花———节节高的房地产价格搅得他们真是焦头烂额。

我们看看70年代的通货膨胀对麦当劳是什么影响吧！

一方面，最初房地产的成本很低，麦当劳早购置并不吃亏；另一方面，租金在随着通货膨胀不断地上涨着。

汉堡的价格已经由1976年的1毛5分一个涨到后来的4毛5分一个或者更多，但是同一时间房租的收入也随之而上升了。

这一切都使得麦当劳目前成为全美国最大的、价值最高的零售房地产公司。就是仅仅从帐面上看，麦当劳的这些房地产便值41。6亿美元之巨！

到今天，麦当劳公司的收入中，有四分之一来自直营店，另外四分之三全部来自加盟店。知道吗？这一部分里有90％是来自房租！

简直要想把桑那本这个天才的财务长捧到天上去！

他最大的成就，就是发现由连锁与房地产之间的关系赚钱！

□成立连锁房地产公司

1956年的时候，财务长干脆成立了一个连锁房地产公司，名正言顺地为麦当劳在各地寻找房地产。

当然，这个公司的职员，可不是那些一板一眼地工作，一丝不苟的麦当劳工作人员。他们的兴趣跟桑那本似的，只在冒险上，谈生意上，才不是去毫厘不爽地做什么烦人的汉堡呢！

熟知律师、银行家、房地产掮客的沟通语言以及游戏规则的桑那本是这个公司的总头目。尽管他的公司相当于麦当劳的附属机构，尽管克罗克本人对房地产兴趣颇高，决定房地产事物的，却全在桑那本。