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第4章 不动产投资赚钱的奥秘（第1页）

第4章不动产投资赚钱的奥秘

第1节

如何赚到你的第一桶金

毕业后第一次被解雇将促使你寻找自己热衷的事业。我得出的结论是我应该为自己打工而不是为别人。那样的话，如果我再被解雇，那就完全是自己的责任了。

我决定做房地产经纪人。艰难地念完四年大学和两年研究生，欠上一屁股债之后，我才决定做这个高中毕业时就能做的工作。这听起来很具有讽刺意味。我最担心的是过不了关于不动产方面的笔头考试。我已经同意莱斯利，如果我考试失败了，就会收起我的骄傲到纽约或波士顿找一份真正的工作，这种想法吓坏了我。如果我不能在佛蒙特州的一家友好的小公司里保住饭碗，那么在大城市我该如何生存呢?这个想法象鬼魂一样缠住了我，让我逼着自己如饥似渴地学习。在考试还没到之前，我觉得现在完全都可以站到讲台上去讲课了，我以打破以往记录得最高分通过了考试，接下来的时间教别人如何通过考试。

我还开始在喀斯特州学院教商务课程，每次创业总是这么简单就开始了。

在夏天期间，我得到了许多不动产项目表，但只卖出了一个，而且很不容易。从肯乃迪克州来的一个教师和她失业的丈夫想从一个农民那儿买半英亩地（索价3000美元），但她只有300美元，她要求农民先让赊2700美元，他同意了。如果我参与了这项交易的话，会让那个农民赚更多。然而，我在VW敞篷车里看起来很风光，其实我只有180美元的佣金。我签署了协议，最后，就作成了我的第一笔买卖。

九月份，我没卖出一楝房子，而且流动资金降到了200美元。当你最后只剩下20美元时，你会做什么而且还要等三个月才到滑雪季节。于是我们决定去度假。我想如果再等到下个月的话，我们可能连度假的钱都没有。

我们去新奥尔良，不管什么时候都和学院的朋友住在一起，

我们的唯一信用卡是一张波斯湾油瓦斯卡片。当这一张卡片在假日旅馆也起作用的时候，想像一下我们是多么的惊奇。我们多呆了一个星期后才离开。

第二年，想着可能会有什么我买得起的东西，我去了拍卖会。我在滑雪旅店的前门留下了“出售“的牌子，让我大吃一惊的是，来自肯乃迪克州的一位牙科医生在当地的报纸上看到了我刊登出来的广告，他开车去看过滑雪旅店，然后到拍卖会找我。周末结束前，他购买了我的三项投资计划并雇佣我做管理人。企业家不是特小心翼翼的人，如果他们像那样，或许连一半的生意都做不了，而且他们也不会拿着自己最后仅有的资金去度假，但是这种“愚勇”在最后总是会很出色。莱斯利经常说，给一个企业家做老婆决非易事，但也绝对不会枯燥。

不动产是我最想做的买卖，她真的是“种豆得瓜”的生意。有一次，他们叫我用25个字简单地描述一下我的血泪史。我是这样写的:这一个广告捕获佛蒙特州的翠绿绿色的乡下地方，发闪烁之光白色的雪，万花筒似的秋天颜色，但是最重要的是，它投合我的心意，因为我写了它。

那些字嬴得一张到加州的头等舱机票。我把票退换成了现金，然后买了普通的票，这期间赚了500美元。后来上飞机后发现，

普通舱的位置全满了，我们只好被挪到头等舱。

效仿别人的时候要多加小心

在加州的时候，我拭着找寻不动产主意（我总是相信效仿胜于创造），有一个专门提供给买了一楝房子的夫妇免费到夏威夷旅行的广告。这就是我可以效仿的主意。

到家后，我列了一个售房表格。三个月了，那个要价10500美元的房子一直无人问津，于是我便登了这样一责广告说"以11000美元买这一楝房子的夫妇可以免费到百慕大群岛免费旅行”。一天，有四个人来看了房子，而且有一个同意买它。"如果我们不去百慕大群岛旅行你可以降低点价格吗?”买主羞怯地问，我同意降价500美元。最后成交了，我拥有那房子的理由是因为我坚信“种豆得瓜”的道理。我在那个标题下写：如果在30天还不能将它以这个价格卖出的话，我就要以这个价格将它买进。每个月，我列出不同的房子，自己卖了它或买下它，这一个项目使得我列了许多项目表，每个房屋卖主都希望我下个月能选择他们的房子作为销售保证。

这个项目还使我拥有了许多房子，在我当初作不动产生意的时候，没有一分钱是自己的，而最后却累积了23项资产（可以说，我要么不是个好的售货员，要么就不是个能抗拒好事的人，也许两者兼有吧）。

不动产是你可以不花自己一分钱就可以赚到钱的生意，有几十种介绍该如何作这种生意的书，其中由威廉姆。尼克森撰写的一本名叫《我如何在业余时间靠做房地产生意将1000美元变为1百万美元》的书启发了我。

我的计划就是，觉得自己要亏损的时候买房，而从房子翻倍后赚来的钱又可以拿来抵押贷款和付税款。我并不关心价格是什么，只有融资才能不至于使资金断掉。我会减少抵押贷款，而且财产价值会在短时间内大升，这样当然会赢利。

我在许多方面得到了融资，但最普遍的融资都来自卖方和不动产的第二抵押贷款佣金。如果它是我的项目表，我通常会保存6%（我的佣金），通常说服他们把佣金当作第三次抵押贷款，这样就保证了另一个经纪人的生意，而且他闷每个月会有稳定的收入，包括利息。他们几乎总是同意我的提议。

在一楝多单位公寓房子里，我有三方抵押贷款（银行，卖方和代理人），但还是少5000美元。我想如果拥有这房产谁能从中获利，想起了燃料油经销商，如果他同意贷5000美元的款给我，

我就把房产还有将要买进的那所房子卖给他。他同意了，生意成交了。

第二节投资方向是投资成功的前提

我的第一份房产是在我还有工作的时候买的（买不动产的时候不用非得有钱或有工作，当然有这些会更省事一点）。有一个经纪人广告了一个占地120英亩拥有10个房间的农舍，他只卖365美元，我打电话告诉她我要买，她问我要不要先来看看，我说“不用了谢谢，它就是我所需要的。”

因为那所房子跟一个农民的几亩地有点复杂的关联，我们花了六个月才完成了交易。第二次和卖方为115英亩的地融资，我买了那块地，然后以1500美元把它租给滑雪俱乐部一个冬天，得到我的首期款。一个星期内我在土地发展生意方面就入行了，接下来的两年，我把一些土地分为10英亩，然后卖掉。

我为自己保留70英亩，而且用这土地当做往后创办公司的抵押。许多年之后，我才知道那条"城镇道路"实际上是由私人拥有的。幸运地，当我借到钱之后这件事才被公诸于众。

我尝试的另一个冒险的生意是买小猪仔。我们把它养在后院，但它瘦得总被人误认为狗。一天，我正在跟两个来自纽约的不动产商告别，当他们准备启程的时候，有个人突然说“你见过这么丑得猪吗？”最后我还是决定不养猪了，首先，它总是惹来麻烦。一个星期日的早晨，我的隔壁邻居敲门喊醒了我。他很生气，因为我们的猪会吃掉他每次展览赛上获奖的南瓜，他连续六年嬴得了缎带，直到现在，他每天还会给南瓜注射牛奶让它长得更大。现在，他拿什么去参展，幸运地，他没有要求赔偿，但接下来几天就有人来要了。